Vous avez décidé de créer votre entreprise ou de transférer votre activité dans un nouveau local ? Vous êtes donc à la recherche d'un local commercial ou d'un pas de porte...si possible bien placé. Souvenez vous que pour réussir dans le commerce, il faut remplir trois règles : La première, disposer d'un bon emplacement, la seconde, disposer d'un bon emplacement et la troisième, disposer d'un bon emplacement, mais vous aviez deviné ;-)
Quelle différence entre droit au bail et pas de porte ?
Un droit au bail se paie au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail.Un pas-de-porte ou droit d'entrée est payé au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.La différence est donc de nature juridique. Par contre en terme de financement, vous financerez toujours une immobilisation incorporelle (compte 206 du
PCG).
Quel type de financement pour ces immobilisations ?
Vous serez contraint d'opter pour du crédit amortissable moyen terme.Le crédit amortissable est la seule réponse bancaire adaptée pour l'acquisition des droits au bail ou des pas de porte.On empruntera généralement sur 7 ans, si possible à taux fixe. Comptablement, le pas de porte ou le droit au bail ne s'amortissent pas. On pourra faire financer ses travaux d'installations générales, d'aménagements, d'agencements conjointement sur des durées équivalentes.
Comment s'évalue un droit au bail ?
Quelle est la valeur théorique d'un droit au bail pour une surface de 100 m² avec un loyer de 1000 € annuel / m² ?
On se renseigne afin de connaitre la valeur locative de la zone auprès des professionnels du secteur (agent immobilier, agent d'affaires, notaire etc.)
Pour notre exemple : valeur locative du secteur évaluée à 2 000 € annuel / m²,
En reprenant un bail 3/6/9 pour lequel la durée restant à courir est de 5 ans.
On calcule la prime de loyer : Prime de loyer = 2 000 € – 1 000 € = 1 000 € / m² / an
On pondère ensuite la surface (car dans un local, il y a généralement des communs, réserves, bureau, sous sol et autres surfaces non commerciales), supposons dans notre exemple une pondération de surface de 20% : Prime annuelle (après pondération de la surface) = 1 000 € * 80 m² = 80 000 €
La valeur théorique de notre droit au bail (ou pas de porte) sera donc : Valeur théorique = prime annuelle x 5 ans = 80 000 € * 5 = 400 000 €
Une destination "tous commerces", une belle terrasse, une vitrine d'angle, un quartier agréable, un voisinage de qualité avec des enseignes "leader" (liste non exhaustive) majoreront le résultat (des fois beaucoup). Au contraire, une destination trop limitative, ou excluant certaines activités, l'absence de terrasse, surtout en CHR, un article 606 (gros travaux) ou l'impôt foncier à charge du locataire etc. minoreront la valeur de votre futur "DAB".(Vous vous trouverez fréquemment confrontés à un article 606 à votre charge lorsque votre prédécesseur était aussi le propriétaire des murs, car il y trouvait un intérêt fiscal : C'est son exploitation qui payait les réparations. Donc NE SIGNEZ JAMAIS un bail avec un article 606 à charge du locataire, car les grosses réparations doivent rester à charge du propriétaire des murs. On vous aura prévenu :)
Une remarque : Vous le savez sans doute, un fonds de commerce est composé d'un droit au bail ET d'une clientèle.Cette équation simplissime vous permet de déduire rapidement à combien votre vendeur évalue sa clientèle !
FDC = DAB + Clientèle d'ou : Clientèle = FDC - DAB
De toute façon, c'est trop cher !
Dans ce cas, vous opterez peut être pour un bail dit "américain". C'est un bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail. On le rencontre beaucoup en galerie commerciale.Vous ne paierez rien à l'entrée (donc vous ne vendrez pas votre droit au bail non plus à la sortie !) mais un loyer plus élevé au départ composé d'une part, du montant de la valeur locative des lieux, d'autre part, de l'amortissement d'un droit d'entrée. Ce dernier est déterminé pour une somme globale en capital, payé de manière échelonnée sur toute la durée du bail, ce qui aboutit à un loyer supérieur au prix du marché. Nous attirons votre attention sur le fait que les modalités de révision du loyer lors du renouvellement du bail à l'américaine ne sont actuellement pas clairement tranchées par les tribunaux, ce qui peut être pénalisant pour le locataire.
Pour conclure
Depuis plusieurs années, on constate une hausse importante des valeurs locatives pour les emplacements en zones n° 1 et 1 bis - augmentation des droits au bail, par des hausses de loyers lors du renouvèlement des baux commerciaux - tandis que les prix des zones n° 2 dévissent. En conséquence, les emplacements en zone n°1 sont désormais réservés à des activités commerciales à très fortes marges, et/ou disposant de ressources leur permettant de financer un droit au bail important. Avez vous pris en compte ces deux points avant de poursuivre votre projet ? Pour trouver le crédit professionnel d'acquisition de votre nouveau droit au bail, ou pas de porte, vous pouvez réaliser grâce aux outils mis à votre disposition par
PARTENEA un dossier de financement en ligne - (financement droit au bail, financement pas de porte) - qui permettra à votre "financeur" de comprendre votre projet. Donc une première partie rédactionnelle expliquant les grandes lignes du projet et une partie "prévisionnel" mettant en valeur les avantages financiers que vous retirerez de cette initiative.
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